地产行业由百米冲刺进入马拉松模式 中南建设强调审慎经营第一位

  “过去一些房企依赖的高杠杠、高融资、高负债模式发展难以为继。”8月27日下午，在中南建设2021年中期业绩说明会后，中南建设管理层向《证券日报》记者表示，但居住空间需求还在，住房问题还在，符合国家政策导向的企业，其规模和市场占有率还是会增加。

    8月26日晚间，中南建设（以下或简称中南）交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日，中南建设总资产3729.9亿元，同比增加15.5%；营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%。分业务板块来看，房地产业务销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%；建筑业务实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。

    “就目前形势来看，基于调控不断趋严和疫情的不确定性，实现全年10%销售增速的目标确实存在压力，但也会争取合理规模增速。”中南建设董事、总经理陈昱含在2021年中期业绩说明会上向《证券日报》等媒体和投资者表示，“我们相信，地产行业正处在一个再平衡的过程中，是行业过剩和落后产能的出清过程，随着行业规模增量逐步见顶，未来的存量竞争将主要取决于两点：一是经营稳健和安全，二是运营效率、产品品质和管理精度的内功。当下，审慎经营是放在第一位。”

    行业利润率回落是必然

    事实上，2021年对地产行业来说，颇为不平静，可谓新旧规则交替的临界点。从目前发布2021年中期业绩的房企来看，利润率回落已经成为行业必然趋势，即使TOP15中的多数房企也难以避免这种窘境。

    对此，地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，原因无非有二，其一源于2017年至2018年房企拿地价格普遍较高，这批项目入市是恰逢限价政策，今明两年这批项目结转，拉低行业毛利率；其二是依靠高杠杆赚取暴利时代远去，管理红利时代房地产如同制造业，将会保持相对稳定的利润率区间。

    中南建设亦没有例外。截至2021年6月30日，中南建设毛利约62.76亿元；毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点；净利润20.28亿元，同比下降14.4%；净利率5.27%，同比下降2.71个百分点；归属于上市公司股东净利润17.48亿元，同比下降14.72%。

    对于利润率下降原因，中南建设董事会秘书、中南置地副总裁梁洁向《证券日报》等媒体表示，受建筑行业原材料价格上升、非并表项目结算减少、费用提升等多因素的影响。陈昱含补充道，大家关心结算项目规模，实际上是全年90亿元利润目标是否能实现问题，在公司结算资源不多情况下确实难以实现。

    对此，中南建设董事长陈锦石表示，90亿元利润目标不是完全不可以实现，但蛮干没有必要，要理性地适应政策，适应市场，在公司高质量运营下实现最好。

    值得一提的是，在近日刚结束的2021年中期业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中也表示，地产行业将不会再有暴利，迈进管理红利、品牌红利时代后，行业本身进入全方位高强度竞争阶段，利润率回落是发展的必然，预计明年年底这一轮回落会见底。

    在林中看来，未来行业毛利率会在15%－20%区间，优秀企业的净利润率在8%－10%之间。从长期来看，房地产行业会维持在一个相对比其他行业社会平均利润率更高的平均利润率水平。

    那么如何才能将利润率提升至优秀企业水平？

    中南建设管理层向《证券日报》记者表示，未来公司将进一步在产品研发、生产提效和供应链建设方面，提高运营效率和管理准确度，更高频率服务更多客户来实现。

    陈昱含则表示，中南会通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。对此，陈锦石也表示，“未来会向万科、碧桂园和保利学习，中南还要半年到三个季度，甚至一年左右会全面好起来”。

    防“三高”审慎经营

    值得关注的是，在这场业绩说明会上，中南建设管理层对房地产行业发展前景认识较为清晰，也向外界传达了两个信息。第一，在未来相当长的时间内，审慎经营是公司首要原则；第二，未来在非住宅能力圈，即第二增长曲线上已有战略规划。底层逻辑是，地产行业经过这一轮调整后，具备强大供应链整合及产业链控制能力的房企才能生存下来。

    在陈昱含看来，房企所谓的经营风险，可以用“三高”来比喻，即高血压、高血糖和高血脂。出于对审慎经营的系统性考虑，“防三高”是一场持久战。

    “高血压”说的是流动性问题，中南要以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖’投融管退’的精益管理方法和工具，确保流动性安全；“高血糖”说的是杠杆和规模，“三道红线”就是房企的血糖仪，不能达标就会影响发展能力，中南要加速转为绿档房企；“高血脂”说的是利润问题，目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现，只能减肥增肌练内功，通过精细运营确保效率和全周期利润实现。

    陈昱含反复强调，当下审慎经营是第一位的。“我觉得行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我节奏，也有可能是阶段性的领跑，或者阶段性的做一些跟随策略，但也要有不被对方干扰的能力，其实这恰恰是长期主义的能力。”

    如果说审慎经营体现了中南建设防御的一面，进攻的一面则是在运营、建设和服务三方面的综合努力。用陈昱含的话说，目标是“三个卓越”。

    在卓越运营能力上，在产品研发方面，标准化是基础但不是长板，如何让客户用更少的代价买到更有空间效率和生活价值的产品，是研发重点。在生产提效方面，通过创新的生产技术确保品质并加快建设和交付速度。在供应链层面，中南会按照少而精、精而稳、稳而优的逻辑，与合作伙伴共谋共赢，把产品研发和生产提效的目标扎实落地。

    在卓越建设方面，中南会加快探索第二增长曲线，整合中南置地和中南建筑的各自业务优势，在代建和EPC领域加快探索和拓展，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。

    在卓越服务方面，持续推动中南服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升，增强品牌粘性，用优质的综合服务能力为中南建设创造更多参与城市基建、城市运营业务的可能性。

    强化“地产＋建筑”上下游产业协同

    实际上，作为一家非传统意义的房企，中南建设“地产+建筑”的双主业设置，在某种程度上确实增加了其在当前市场环境下的抗风险性与规模增长的确定性。

    截至2021年6月30日，中南建设的建筑板块营业收入113.5亿元，同比增长17.2%；新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%，3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。在住房业务以外，公司大力开展公建、基建、交通等非房业务。报告期内，中南建设建筑类业务未完工项目总造价742.3亿元，其中公建、基建、交通等非房业务占比23.1%。

    “地产+建筑”双主业、双轮驱动的发展模式增厚了中南建设的生产底盘，也是特色永续经营能力的重要组成部分。据悉，特色永续经营能力强调两主两辅多联动，两主是中南建设旗下地产和建筑两大核心业务板块；两辅是城乡建设和运营，多联动是指中南旗下的相关业务板块的有效联动。

    就目前来看，中南拥有围绕地产和建筑两大主航道的完整上下游产业链布局，包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等若干业务板块，这使中南建设在城乡建设和运营领域具备自身潜力和特色。

    “希望能够将中南建筑和中南置地形成多样化取地合作的空间，使得公司在捕捉城市未来发展空间有一定的优势。”陈昱含表示，更会加强中南置地和中南建筑紧密地配合，把整个生产链条上的优势发挥出来。

    对于未来发展，中南建设管理层表示，将聚焦国家十四五规划期间面向都市圈发展、区域协同发展、产业升级、美丽乡村建设等若干机遇，紧密围绕地产开发和大基建领域，在集团内形成组织及业务合力，加大城乡建设和运营业务的突破力度。