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掐我一下，让我知道不是在做梦。佳兆业竟死而复生。
这家总部位于深圳的住宅房地产开发商的股价上周在香港飙升41%，至纪录高点，年迄今的涨幅超过300%，公司市值逾50亿美元。(受中资地产股普遍重挫影响，佳兆业周一下跌16%)。
对于一家在2015年成为首家离岸债券违约的中资房地产开发商来说，这是一个重大转折。公司股价在停牌两年后于3月份恢复交易。2014年末，公司股价下跌逾50%。
千万别介意佳兆业连续三年录得亏损，并且截至6月底净债务股本比为349%(尽管较2015年超过500%的水平有所下降)。如果春风吹进中国的房地产行业，枯木也会逢春。
中国国家发改委上周表示，加快完成粤港澳大湾区的基础设施规划。大湾区是一个包括了广州、深圳以及特别行政区香港和澳门在内的11个城市构成的城市群。
这对于中国来说是一种新型的城市化模式：发改委旨在通过在中心城市和较小的卫星城镇之间修建更多铁路线来改善城市之间的连接。
该规划对于佳兆业来说简直就是天赐良机。截至6月底，该公司约55%的土地储备位于大湾区，在香港上市的中资房地产开发商中为第二高。这些资产可能将大幅升值。
正如笔者上周撰文所说，对今年的房地产开发商估值而言，土地储备一直是比盈利或负债水平更加重要的因素。佳兆业股价周四上涨20%，部分反映了投资者在市价折算佳兆业的土地储备价值。
香港华人置业前任董事会主席、亿万富翁刘銮雄家族的支持，也提振了对佳兆业前景的信心。香港的《明报》报道，佳兆业9月20日发行8.05亿美元债券，其中刘銮雄太太牵头的财团认购6亿美元。
刘銮雄是另一家内地房地产开发商中国恒大的长期支持者，尽管中国恒大债务水平高企，但公司却实现了抛物线般的增长。
投资者急于加入佳兆业这股热潮，或许是期望佳兆业将成为另一个中国恒大。中国恒大今年飙涨逾500%之后，估值不再便宜，市净率达3.2倍。佳兆业的市净率更加合理，为2倍。
佳兆业的财务状况也改善了。今年上半年，佳兆业毛利润增长逾一倍至29亿元人民币(4.34亿美元)。更重要的是，与两年前相比，这家开发商大大延长了其债务的到期期限。公司310亿元人民币的债券中，有60%以上的债务直到2024年才到期。
债券投资者近期对这家公司债券的满意程度似乎提高了。佳兆业三个月前发行的票息为9.375%的7年期债券自发行日起累计上涨1.8%。
然而，佳兆业尚未去杠杆。按照当前速度，佳兆业仍需要约20年的经营利润来偿还其净债务。截至上半年底，公司的净负债与Ebitda之比为39倍。
虽然市场对中国房地产企业杠杆的担忧已经减缓，但仍然有遗留债务问题。两家负债最多的公司恒大和融创均在第二季度业绩期承诺降低其债务水平。中国恒大计划到2020年6月将其净负债股权比降低到70%左右，而融创承诺到2018年底降到低于80%的水平。
那么佳兆业的计划为何？在中期报告中，佳兆业仅表示将探索更多低成本融资渠道，改善债务结构。换句话说，没有去杠杆的计划。
佳兆业已经让投资者经历了恐慌时刻。它的复活是令人振奋的，但投资者加入这股潮流却要自负后果，谨防可能会以过去同样的方式结束这一动人篇章。
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