房企三强销售突破万亿元 商品房年销售额或再创新高

刚刚公布了中期业绩的众多品牌房企，进入9月份后又马不停蹄的披露了各自的销售简报。

《证券日报》记者统计后发现，房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前8个月的销售金额已经超过1万亿元，全年销售均有望超过5000亿元。

保利地产集团副总经理余英此前指出，未来龙头房企占据的市场份额会越来越大，集中度会越来越高，可能年销售万亿元才是真正的高度。

此外，根据中原地产提供的数据，30家已披露销售数据的房企，8月份合计销售金额为2691.8亿，较去年同期的2540亿元增长6%。

“整体看，虽然一、二线城市遭遇调控，但全国房地产销售面积与金额再次刷新同期纪录，全年数据则有望再创新高。”中原地产首席分析师张大伟指出。

根据国家统计局的数据显示，前7个月全国商品房销售面积86351万平方米，同比增长14%，增速比前6个月回落2.1%。其中，住宅销售面积增长11.5%，办公楼销售面积增长33.7%，商业营业用房销售面积增长29.4%。商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6%。其中，住宅销售额增长15.9%，办公楼销售额增长27.4%，商业营业用房销售额增长38.7%。

三强销售破万亿元

9月11日，碧桂园发布公告称，截至2017年8月31日，集团及其附属公司，连同合营公司和联营公司累计销售金额约为3806.7亿元，同比增长112.16%，销售建筑面积约4212万平方米。其中，碧桂园权益所有人的应占合同销售额及销售建筑面积分别为2744.3亿元、3174万平方米。仅8月份，碧桂园便实现合同销售金额467.7亿元，销售面积517万平方米。

据悉，碧桂园前8个月的销售业绩已接近今年初发布的销售目标(4000亿元)，更是远超去年3088亿元的全年销售额。

而碧桂园总裁莫斌也在不久前宣布，将2017年的销售目标从4000亿元上调至5000亿元，“新的销售目标我们说到做到，也不排除会完成得更好”。

万科方面，8月份公司实现销售金额370.4亿元，同比上升85.11%；销售面积273.9万平方米，同比增加68.97%。今年前8个月，万科累计完成销售金额3497.8亿元，同比上升47.26%，距离2016年全年3647.7亿元的销售规模仅一步之遥。

此外，去年的销售冠军恒大，8月份实现合约销售金额334.3亿元，合约销售面积332.1万平方米。前8个月恒大合计完成销售金额3216.8亿元，同比增长38%；累计销售面积3246.7万平方米，同比增长10.4%。其中权益销售金额达2291.6亿元。

值得注意的是，虽然恒大在销售规模上略落后于碧桂园和万科，但在创造利润的能力上，恒大则取得了长足的进步。

公司总裁夏海钧在中期业绩会上表示，恒大今年肯定能完成4500亿元的销售目标，如果放宽利润指标的要求，6000亿元也是能达到的。

对于上述三家龙头房企，有业内人士指出，从债务结构和资金安全角度看，万科最有优势，可利用的杠杆空间还很大；而在土地储备上，碧桂园与恒大则遥遥领先。随着万科加大在土地市场上的投入，其负债料将增加；另一方面，碧桂园与恒大均有意进一步优化债务结构，其中恒大明确表示会放缓拿地步伐，碧桂园则透露其不追求高速发展，而是追求有质量的发展。两相比较，房企三强在未来一段时间里，于规模上仍会呈现出你追我赶的景象。后面的房企倘若今年不能迈入3000亿元的销售门槛，未来恐怕就很难挤入第一集团了。

拿地积极

实际上，为了继续保持规模增长，加之销售情况的良好，龙头房企们于拿地方面仍旧表现活跃。

数据显示，前8个月，从拿地权益金额来看，碧桂园以1353亿元的土地成交权益金额继续位居榜首，万科以917亿元上升至第二位，保利以791亿元继续稳居第三位，恒大、中海、龙湖紧随其后。而TOP10企业前8个月拿地总金额高达6184亿元，占TOP50企业的51%，大型龙头房企的土地资源优势愈发凸显。

同时，股权并购也已经越来越多的成为龙头房企增加土地储备的一种方式，相比招拍挂，房企以并购方式获取的土地，成本往往更低。

例如融创此前斥资438亿元并购的万达13个文旅项目(持有91%股权)，折合的楼面地价不足2000元/平方米，部分地价甚至低于当初万达拿地的价格，业内人士也普遍认为孙宏斌(融创中国董事长)捡了一个“大便宜”，并使之具备了冲击第一集团的实力。

而万科于6月底拿下的广信资产包(含股权和债券)，虽然总价高达551亿元，但资产包内包含广州市区16 宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区，周边基础设施及配套完善，地理位置非常优越，属于十分稀缺的战略资源。“土地集中有利于统一的规划开发，可为企业解约大量的人力物力，同时如果是招拍挂的形式，即便花费更多，也不可能一下子获取广州市区这么多土地。”有行业分析师称。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则表示，“并购是主流的扩张方式，碧桂园也有项目在洽谈，适当时间会进行公告。”

此外，一二级联动开发也已经成为龙头企业稳定获取土地储备的法宝。碧桂园方面透露，其参与的一级土地开发项目，可售资源达10563亿元。莫斌指出，一级土地开发是碧桂园为持续发展做出的战略部署。融创方面则表示，公司目前持有5000万平方米一二级联动项目。

需要注意的是，联合拿地开发也已经成为大型房企的主流选择。以执行“小股操盘”策略的万科为例，截至8月底，万科通过招拍挂取得的117块土地中，合作拿地达到51幅，占比44%。“不止是小开发商和龙头开发商的合作，随着土地价格的节节攀升，大型房企间的合作也越来越多，而这也有助于房企分散风险。”有分析人士称。