融资优势明显却增收不增利 信达地产如何摆脱“劳伦斯魔咒”？

在A股上市的众多地产公司中，信达地产股份有限公司（简称“信达地产”，600657.SH）因开发的“山西第一高楼”而闻名，这就是信达地产刚交付一年有余的“信达国际金融中心”，项目建筑高度约266米，总建筑面积约14.3万平方米。

近日，信达地产发布了2020年年报，值得留意的是，虽然公司的营收同比增长超30%，净利润却反降约35%。

两项数据出现如此明显的背道而驰，是信达地产中了“劳伦斯魔咒” 吗？

增收不增利的背后

所谓“劳伦斯魔咒”又称“摩天大楼诅咒”，于1999年由德意志银行证券分析师安德鲁劳伦斯首度提出。劳伦斯魔咒建立了最高楼盘与商业周期的联系，指出摩天大楼的建成往往是经济表现出现衰退的前兆。

“摩天大楼诅咒”的传言更多与经济周期密切相关。而具体表现在信达地产方面，外界颇为熟悉的莫过于曾经的“地王”专业户。在2015-2017年的辉煌鼎盛时期，信达地产在土拍市场上声名显著，其至少在上海、广州、杭州以及合肥等地拿下8宗“地王”，总地价近440亿元。

去年至今，信达地产开始做减法。今年3月26日，信达地产发布公告称，其下属全资子公司上海坤安投资有限公司及其下属上海坤安置业有限公司（“项目公司”）拟终止与福州泰禾丽创置业有限公司（“合作方”）就上海宝山新城顾村A单元10-03地块及10-05地块的合作关系。

2020年11月6日，信达地产公告称，转让旗下三家项目公司股权及债权。据悉，信达地产公开挂牌转让所持广东嘉骏投资置业有限公司、湛江市兰花房地产开发有限公司、湛江市云宇房地产有限公司的全部股权及债权。

根据信达地产2020年年报，期内营业收入约258.64亿元，较2019年同期同比有32.79%的增幅。鉴于2020年房企行业整体承压的趋势。这本是一份不错的成绩单，但是信达地产的归母净利润却仅有15.02亿元，较上年同期出现了35.13%的下滑；除此之外，公司73.61亿元的经营活动现金流净额也录得9.29%的同比下降。

究其原因，信达地产归母净利润的“逆行”主要是受到同比增幅超过33%的营业成本的影响。期内，信达地产217.6亿元的总成本较上年同期上涨近30个百分点，其中，营业成本达到181.03亿元，增幅更是达到33.47%，这主要是因为期内房地产结转收入增加，造成的结转成本相应增加。

就公司成本管理问题，《投资者网》致函信达地产，公司在回复中表示：“从目前房地产上市公司披露的年报业绩看，房地产行业整体毛利率呈现下滑趋势，部分房企甚至出现了较大的亏损。在此行业背景下，公司通过加强成本管控，开源节流，依然取得了一定的积极进展。”

对于因结转收入及成本造成的成本高企及净利润下降的现象，广州知名房地产专家韩世同向《投资者网》表示，此类现象对企业估值影响普遍取决于资本对行业的判断，因房地产行业整体估值偏低，所以影响对企业本身并不大，“地价、建造成本都在上涨，从而冲抵、降低了营业收入的净利润率。这样的现象并不是由单个项目造成的，而是整个行业普遍面临的中长期的趋势。尽管如此，企业之间还是会有差异，这主要体现在毛利率、净利率及成本控制管理上。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则向《投资者网》表示，受到成本上升以及各地调控加码等多重因素的影响下，房企出现增收不增利现象表明盈利质量明显下滑，这或将会对企业的估值产生一定的影响，“在这样的背景下，房企积极转型，寻求多元化发展路径成为当下的必然选择。”

利息成本“逆行”的秘诀

除营业成本之外，年报中另一增幅较为明显的成本项便是利息费用：公司于2020年利息费用约11.55亿元，同比上涨24.2%。

与营收及净利润相似的是，虽然费用化利息增幅超过两成，信达地产总体利息支出却取得了大幅缩减，完成“逆行”：公司2020年度利息支出34亿元，较上年同期39.83亿元下降约14.64%。

就此，信达地产在回复《投资者网》时强调：“依据企业会计准则借款费用资本化要求，2020年度符合资本化条件的利息支出减少，费用化利息支出增加。2021年度，公司将继续加强系统资金统筹，严肃资金计划管理，拓展融资渠道，控制资金成本，提高资金使用效率，确保公司负债率保持在合理区间。”

除此之外，信达地产总体利息支出控制情况良好，与其融资利率优势也有较大关系。比如:公司于2021年3月31日起在上交所上市的面向专业投资者公开发行债券（第二期），30.3亿元的发行规模中，加权平均利率约4.57%，票面最高利率4.7%。而在1月26日上市的同类第一期债券中，27.7亿元的发行规模的最高利率也仅4.57%。

另外，公司于2020年11月取得证监会批复，获准向专业投资者公开发行不超过70.04亿元的公司债券，目前已发行58亿元。公司称：“剩余约12亿元额度将根据资金使用需求计划在本年度内择机发行。”

《投资者网》留意到，期内信达地产整体平均融资成本仅约5.81%，较去年同期下降0.54个百分点。这是行业内一个较具竞争力的融资成本水平，由此也引发不少投资者对信达地产寄予持续融资扩张、加大投资的希望。

在回复《投资者网》关于公司未来融资规模等问题时，信达地产表示：“未来，公司将继续保持平稳健康的发展策略，扎实推进各项经营计划，确保公司在高质量发展的道路上行稳致远。公司将根据项目开发节奏及公司发展需求，妥善安排融资计划，保持财务稳健。”

在稳健与激进之间找平衡

信达地产提及的财务稳健、平稳健康，到底指什么？

据年报，公司资产总额942.79亿元，同比下降约4.39个百分点；负债总额700.68亿元，较上年同期也出现约8.2%的降幅。资产负债率为74.32%。

期内，公司剔除预收款后的资产负债率约为69.52%，净负债率约为68.07%，现金短债1.11，“三道红线”全线达标，再次归为“绿档”，对应年有息债务增速15%。

陈霄向《投资者网》指出，“对于三道红线达标，并且融资利率较低的房企来说，相较于其他踩线房企拥有更大的竞争优势，部分房企甚至可能会有弯道超车的机会。但是在扩张过程中应持续关注财务状况，避免负债率大幅提高带来的风险性。随着行业集中度逐渐提升，调控政策趋严，房企想要通过高杠杆、高负债来实现长远发展已经不适应当前的市场环境。”

根据信达地产2020年年报，公司在经营层面确实还有进一步扩展的想象空间。期内，公司累计实现房地产销售面积120.2万平方米，销售金额达到210.33亿元，回款金额约224.06亿元；新开工面积135.26万平方米，竣工面积253.82万平方米，结转面积135.41万平方米；期内储备项目计容规划建筑面积达到266.38万平方米，在建面积495.64万平方米。

从行业平均水平及信达地产的融资优势来说，信达地产不论从拿地还是土储，亦或是在售项目似乎都未“用尽全力”。如何在保持稳健的同时，最大化利用其融资优势寻求业绩突破、避免劳伦斯魔咒，信达地产找到适合的“平衡点”。