香港2017年三季度楼市总结展望（住宅+商铺+写字楼）

一、住宅篇

林郑月娥下月施政报告将正式公布首置上车盘的具体实施方案，中小面积私人住宅市场预计受到楼市新政影响。受到第二季度私人住宅施工量上升和买卖合约数目下降影响，第三季度房价增速较前两季度放缓。但是内地及香港购房者购买需求依然强烈，香港总体物业供应不足的大趋势依然存在。预计2017年全年香港住宅市场表现依旧维持2016年高位，下行的几率和空间有限。

供应

土地供应持续增加，但政府供地目标难以达成，地区间供应不平衡

香港政府一直坚持增供应调节房价的方针，根据2017-2018年供地计划，港府将供应28幅住宅用地，总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看，政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位，其中280,000个为公屋，180,000个为私人住宅单位，也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。

但长远来看，根据港府现已知的土地储备，要完成上述目标的难度较大。首先，港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺，虽未提及将如何解决，但为解决这一问题，极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外，政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方，未来可持续性较低，且受各界阻挠的可能性加大，若不能运用新方法提供土地，未来增供应能否持续还需打个问号。

自去年11月辣招发布以来，土地成交并未受到明显影响，截止今年9月共成交8幅土地，总成交面积65247平米，总地价635.7亿。其中，今年成交的4幅甲类住宅土地均由中资企业购得，而2017年第三季度成交土地主要集中于新界，为中低密度住宅土地。

从施工量看，2016年全年施工量超过25000个单位，同比增幅近八成，达到12年以来最高点。今年第一季度施工量虽缩减至2500个单位，但第二季度施工量回升至6000个单位，预计全年施工量较2016年的高峰有所回落，但仍然会优于往年，未来住宅供应持续增加，一定程度上加码房价下行压力。

从落成量上来看，2016年全年实际落成量不到15000个单位，与政府年均增加18000个单位的目标还有较大差距。2017年第一季度落成量创新低，第二季度落成量却激增，截止2017年7月底，2017年私人住宅落成量已达到11253个单位，接近2015年全年落成量，达到2016年全年落成量的77%。预计今年全年私人住宅落成量会超越2016年，但是是否达到政府18000个单位的供应目标仍然有待观察。施工量和落成量的双双上升使得未来房屋供应上升，部分缓解了楼市的供应压力。

内地开发商大举进军香港市场，港资企业拿地边缘化

相比内地高昂的地价及借贷成本，香港土地市场相对冷静，地价总体增幅小，融资环境宽松，再加上人民币持续贬值，内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。内地开发商在买地上普遍较为财大气粗，溢价率较高。去年海航集团在过去一年中斥近200多亿巨资连续买下了三幅启德地块，地价最高达到1.36万每平方尺。

而今年五月，内地开发商合景泰富与龙湖地产合力以72.3亿元拿下东九龙启德最后一块住宅地，第1K区1号地皮，楼面尺价达1.26万元。中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势，中标率攀升。从2016年初至今年一季度，内地开发商共在香港市场投的10幅土地，耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭脷洲地王，每尺楼面地价2.2万。此外，启德目前已售的12幅私宅地皮中，有8幅由中资机构夺得。香港本地大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击，由其建设的私人住宅落成量从2014年的85%下降到16年的77%，整体市场格局有较大变动。受到内地资本大举进军的影响，整体地价有被逐渐推动上涨的趋势，楼价也因此可能被进一步抬升。

在中资企业高价拿地的浪潮中，港资企业拿地进一步边缘化。2017年第三季度成交的三块土地均由港资企业获得，位置位于新界、离岛等香港边缘地区，发展方向均为中低密度住宅。港资企业拿地的边缘化并不意味着港资企业与中资企业在香港住宅市场上的竞争上完全落入下风，港资企业凭借在香港深耕多年的经验力图在香港非中心地段的住宅市场扳回一城。

需求

对楼市新政期待降低短期投资热度

在2016年11月香港政府升级版印花税出台后，香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始，开发商为走量，在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣（最高约20%）、低首付（最低约15%）等促销手段，抵充了买家的高额印花税负担。

同时，由于人民币的贬值预期，内地投资者对于境外资产的热情不减，香港房地产被视为一项良好的投资。2017年开始一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖，二手市场住宅买卖合约数目5月上升至4658宗；一手市场住宅买卖合约数目四月上升至2650宗。但是由于5月政府再出辣招抑制楼市，5月一手市场住宅买卖合约数目回跌至1278宗，波动较大。

同时，林郑月娥10月将正式公布楼市新政具体细节，香港买家对首置上车盘期待进一步减少短期内楼市交易。但此次楼市新辣招主要针对信贷按揭高危人士，首置上车盘新政主要针对香港中产阶级，对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响，香港住宅市场投资需求依然强烈，2017年全年住宅市场成交量并不会保持低迷。

同时，住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌，而是逐渐上升，并在2017年3月重回2015年9月高位，之后升幅逐渐减小，但是上升趋势未变。 

政策

首置上车盘将推出，中小面积住宅市场受影响

林郑月娥在3月26日的行政长官选举中当选香港第五届特首，其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业，房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。林郑月娥在9月5日表示，首置上车盘的具体实施方案将于下月的施政报告公布。首置上车盘的供应对象预计为月入5.2万至7.5万元的家庭，主要帮助没资格申请居屋又买不起私人住宅的中产阶级家庭。

同时，有别于居屋定价参考市价七折发售的做法，首置上车盘的价格将参考申请人能力，不一定与市价挂钩。尽管转售限制大，首置上车盘低价的特点预计会吸引大批处于“夹心层“的中产阶级申请购买。首置上车盘的推出预计对中小面积的私人住宅市场造成一定冲击。但是面对楼价高企、土地供应紧张的现状，寻找足够多土地新建首置上车盘将成为林郑月娥楼市新政的主要障碍。因此，尽管首置上车盘即将推出，短期内的供应规模对市场影响有限。

结语

总体而言，林郑月娥将要推出的首置上车盘政策对于香港中小面积私人住宅市场存在一定影响。供应方面，中资企业在香港土地市场影响力上升，港资企业购地边缘化，土地市场僧多粥少的局面加剧，对于土地成本以及未来房价造成上行压力；施工量及落成量双双上升，未来房屋供应压力减小。

需求方面，第三季度交易受到楼市政策影响而降低，但近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果，投资需求逐渐回归。综上，我们预计2017年全年香港住宅市场的表现将与2016年高位持平甚至有所上升，房价增长趋稳，交易量下行空间有限。

二、商铺篇

2017年第三季度香港零售商铺租金指数为185.2，超过了2015年租金指数下跌前的最高水平，行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。由于人民币贬值及内地反腐行动仍然对内地游客访港热度有所影响，今年三季度的内地旅客访港人数虽然稍有上升，但增长幅度较小。另一方面，由于香港市场结构的改善，本港中档民生消费持续为疲软的零售业提供主要增长动力， 而高端奢侈品等高档零售仍面临寒冬。

供应

年度落成量或无法达成，空置率将维持高位

根据《香港物业报告2017》，2017年香港私人商业楼宇总落成量预计为125，600平方米，其中主要供应有23%来自荃湾、12%来自中西区及11%来自油尖旺。截止7月31日，私人商业楼宇已落成32，300平方米，仅仅完成目标的25.72%，虽然来自西贡、油尖旺及沙田等非核心地区的供应有所增加，但目前来看全年目标预计难以达成。

同时，由于近年来非核心区域的新增商铺数量大幅上升，短期内难以被完全消化，因此自2012年起商铺空置率便一路走高，到2016年末空置率已达9%。由于新增供应充足，预计空置率将维持一段时间的高位。而新增供应主要针对的是本港民生类消费，因本港中档消费需求强劲，该类商铺租金并未承受下行压力，长期风险较小。

需求

内地游客访港人数持续上升，推动整体零售业上升

2017年前七个月总访港人数同比上升2.4%，其中内地游客人数同比上升2.6%，今年的五一黄金周，内地访港人数更是创下了5年来的新高，外来需求的小幅上涨给香港整体零售业带来了正面影响。虽然除内地游客外，其他国家地区游客访港人数有所增长，但由于内地游客占总体访港人数的75%，其他国家地区游客人数的多寡对于香港的影响远比不上内地游客访港次数波动的影响。自2014年开始，内地旅客访港次数连降三年，虽然从今年初开始内地游客访港次数逐步增多，市场逐渐展现回暖的迹象，但是否能回到2014年以前的水平仍有待时间的检验。

零售业转型趋势不变，今年有望走出寒冬

从今年第一季度开始，全港零售业销货额下跌幅度明显收窄，今年3月份结束长达24个月的下跌，上升势头维持了整整4个月。根据香港政府统计处最新统计，2017年前七个月香港零售业销货额共2544.99亿港元，一改过去两年的下跌趋势，同比微涨0.037%。

整体而言，上半年的总销货额仍处于负增长，但消费品类的销货总价却逆势上涨，其中超级市场货品同比上升0.4%，百货公司货品同比上升0.8%，食品、酒类饮品及烟草同比上升2.6%，汽车及汽车零件同比上升7.3%。由此可以看出香港的消费趋势逐渐转向中档民生消费，因此这部分的零售情况相对稳中向好，甚至转跌为升。

一方面是由于访港人数有所增加，带动了本地消费；另一方面则是受到香港经济形势向好的影响，良好的就业及收入情况为香港零售业的复苏提供了强有力的支持。因此，我们认为全年零售业有可能保持上半年的势头，结束下跌趋势，走出零售谷底。

政策

为促进旅游业复苏，从而带动零售业回复活力，香港政府自2015年起进行了许多尝试。包括拨款支持旅游发展局加大宣传推广香港旅游力度，从而减少香港旅游业对内地访港旅客的依赖性，降低内地游客对香港旅游业及零售业的影响；时逢香港回归20周年，旅游发展局更是拨款鼓励内地“真人秀”到港拍摄，期待能再次带动内地访港热潮，为香港零售业及旅游业带来更多增长动力。

另一方面，新特首林郑月娥所提出的政纲侧重于协助港人置业，房屋政策包括了首置上车盘等。虽然该政策对于即将推出的中小面积的私人住宅可能造成一定冲击，但在土地紧张、楼价高企的背景下，短期内市场住宅供应仍偏紧。再加上各项辣招限制外地投资者的购房门槛，购房需求外溢将推动商铺市场进一步上升。

结语

香港商铺租金在前七个月呈现上涨趋势，甚至超过了下跌前的历史高位。但是由于旅游业的持续疲软，零售业的上涨幅度十分有限。其中，高端零售业仍面临寒冬，本土消费力依旧是全港零售业消费力的中流砥柱，中档消费成为商铺需求的主要动力。

总体访港人数，特别是内地游客访港人数的提升，为香港零售业注入了新的活力。受到香港市场向好的影响，本土消费相对稳健，为香港零售业的发展提供动力，预计未来香港零售业将稳中求升。充足的新商铺供应再加上持续走高的空置率，预计将收紧香港总体零售商铺租金的上涨幅度。

三、写字楼篇

2017年前三季度，香港写字楼市场未见寒冬，截止2017年7月，香港写字楼租金及售价水平分别较去年年末上涨了4.2%和7.9%。但分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环及其周边。受到债券通推出以及其他内地与香港金融市场互通政策影响，中资金融公司租赁表现活跃，中区写字楼需求进一步增加，带动上环租金强劲增长。究其供需关系，我们预计2017年下半年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。

供应

商业用地主要有九龙新界提供，长远土地供应仍是挑战

根据香港地政总署2016至17年度卖地计划，2016年四月至2017年三月香港政府将提供5幅商业用地，然而2016至17年度成交的商业用地仅为2幅。2017年第二季度共成交3幅商业用地，其中与5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交，刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。第三季度成交1幅位于九龙长沙湾的商业用地，中标的发展商新世界集团累计连续投得三幅位于长沙湾的商业用地。

总的来看，商业土地成交主要以九龙及新界地区为主，其中九龙东启德地区为2016至17年度香港商业用地提供2幅土地。长远来看，政府想要持续增加商业用地供应量，继续推进土地供应措施，实现中长期稳定的土地供应，依然面临着如土地短缺等诸多挑战。

中环紧俏九龙宽裕，地王效应冻结中区商厦市场

2016年全年，香港写字楼落成量略超153,000平方米，低于2015年的最高点的165,000平方米，但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成，也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。而香港政府于报告中预计2017年写字楼落成量激增至275,000平方米，原因是“起动九龙东”计划带来一批新落成写字楼。但是2018年预计写字楼落成量回归低水平。综上，短期内香港写字楼供应增加，但长期依旧跟不上需求增长。

从供应的地区分布上来看，中环仍然是供应最紧张的地区，目前中环于2017年5月拍出的地王预计2022年落成，而最后仅剩一块中环街市地块未卖出，中环新落成写字楼近乎枯竭。

未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限，且后者的实施易受各方声音阻挠。因此，中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。

同时，由于地王效应，预计短时间内中环地区商厦市场预计出现冻结效应，卖方预计会捂住仅剩的空置写字楼以期待地王交易带来的写字楼价格上涨。所以，短期内中环及周边写字楼价格预计出现一定幅度上升。

供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，过去三年内空置率7%-7.8%，在2016年末达到了11.2%。

而放眼港岛的其他地区，港岛东的鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显著。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。

总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给。

需求

整体来看，2017年上半年，由于市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除，写字楼交易较为火热，2017年3月更是录得高达230宗成交宗数，大幅高于2016年最高点159宗。随后恒基拍下中环地王的消息导致中环商厦交易市场冻结，二三季度的交易宗数有所下降，但长期来看写字楼交易市场仍然火热。

债券通推出带来中资金融公司强劲需求，上环租金强劲上升

中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币贬值的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。

除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。

2017年7月3日，债券通正式开通，内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时，保监会允许保险公司投资深港通，金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港，也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响，邻近上环地区租金上升，7月上环租金上升45%。

港岛东南部引流外溢需求，九龙高空置率受累城区规划

传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2017年上半年的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码，成为港岛东的头号竞争对手。

另外，中环湾仔绕道及东区走廊连接路的竣工时间已从2017年底推迟至2018年底/2019年第一季度，使得港岛东写字楼竞争力下降。总的来说，这两处供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。

再看向九龙区，尤其是九龙东，作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢？细究九龙东的交通和城区规划，我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟，与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。

除此之外，九龙东作为工业老区，近年来人口激增，区内道路规划难以负荷，交通拥堵严重，且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑，即使供应大增，租金下滑，也难以得到青睐。同时，九龙东的供应非常充足，仅2017年新增供应就有Mapletree Bay Point(660,000平方英尺)、港丰中心(332,000平方英尺)及Two Harbour Square(479,000平方英尺)。九龙东未来五年还有约410万平方英尺的新增供应。

因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下，租金有下探势头，空置率仍将在高位徘徊。未来比邻九龙的启德发展区落成时，九龙东的写字楼市场预计进一步遇冷。

结语

2017年，香港写字楼市场持续升温，租金售价齐升。中资金融公司将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。预计2017年全年香港写字楼市场表现创新高，各区域之间分化会更加明显